FII Caixa Agências (CXAG11)
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências foi constituído sob a forma de condomínio fechado e tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo, com foco na aquisição de ativos para gerar renda aos cotistas por meio de contratos de locação. Atualmente, sua carteira é composta por 32 agências bancárias, locadas à Caixa Econômica Federal na modalidade Sale and Leaseback, distribuídas nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Sul.
Cotação de Mercado
Palavra da Gestão
Data de referência: Maio 2025
Para mais informações, confira na íntegra a Carta do Gestor.
Panorama Geral
Ao longo de maio, seguimos acompanhando a execução das benfeitorias iniciais previstas contratualmente, cujas intervenções seguem em curso. As obras vêm sendo conduzidas com o devido suporte técnico da Caixa Econômica Federal e em alinhamento com as exigências dos órgãos públicos competentes, como prefeituras e Corpos de Bombeiros, visando assegurar a regularidade dos processos e a conclusão das adequações nos imóveis.
Conforme informado no Fato Relevante publicado em 17/04/2025 (link), foi celebrado contrato de compra e venda do imóvel localizado em Frederico Westphalen/RS. No mês de maio, a operação foi formalizada com a assinatura da escritura e o recebimento integral do valor acordado. A venda foi realizada com ágio de 36,4% em relação ao último laudo de avaliação e de 35,1% sobre o valor contábil do ativo.
Em relação à agência de Itabira/MG, foi emitido laudo técnico favorável por parte da Defesa Civil, autorizando a retomada das atividades no local. A previsão é de que o retorno do locatário ocorra dentro de 15 a 20 dias.
Principais Indicadores do Mês
Em 17 de junho foram distribuídos lucros, apurados segundo o regime de caixa, no valor total de R$ 1,46 milhão, ou R$ 0,70 por cota. A distribuição reflete um Dividend Yield anualizado de 11,40%, com base no fechamento de mai/25 (R$ 73,66 por cota).
A cota negociada no mercado secundário apresentou uma variação de +2,31% ao longo do mês de maio. O volume financeiro negociado ao longo do mês foi de R$ 3,0 milhões, representando um giro de 1,99% em relação ao percentual total das cotas.
O fundo fechou o mês cotado a R$ 154,0 milhões a mercado, que representa um deságio de 36,6% em relação ao seu valor patrimonial. Nestas condições o valor implícito dos imóveis é de R$ 2.577/m².
Breve Panorama Macroeconômico
Maio foi marcado por elevada volatilidade nos mercados globais. Apesar da trégua nas tensões entre EUA e China, as incertezas fiscais persistiram, agravadas pelo rebaixamento da nota de crédito dos EUA pela Moody’s e pela proposta de “budget reconciliation”, que pode elevar o déficit em US$ 3 trilhões em dez anos, com cortes de impostos parcialmente compensados por cortes de gastos. Ainda assim, os índices acionários americanos tiveram forte recuperação, impulsionados por balanços positivos das Mag7: S&P 500 subiu 6,15% (0,51% no ano), Nasdaq 9,56% (- 1,02%) e Dow Jones 3,94% (-0,64%).
Nos EUA, o PCE indicou arrefecimento da inflação, o Payroll veio acima do esperado e o déficit comercial atingiu novo recorde. Juros longos seguem pressionados, com os títulos de 30 anos próximos a 5%, refletindo preocupações fiscais.
No Brasil, o ambiente externo favorável atraiu capital estrangeiro, com entrada líquida de R$ 10,5 bilhões na bolsa em maio e R$ 21 bilhões no acumulado do ano. A curva de juros local se abriu, especialmente nos vértices curtos, após o anúncio do IOF, ofuscando o anúncio de ajuste fiscal de R$ 31 bilhões. O Copom elevou a Selic para 14,75% e indicou possível fim do ciclo de aperto, condicionado à persistência da inflação e à atividade ainda resiliente.
Nos indicadores econômicos, o PIB do 1º trimestre veio em linha com o esperado, com destaque para o setor agropecuário. Vendas no varejo decepcionaram, enquanto produção industrial, IBC-Br e CAGED vieram positivos. O IPCA de abril subiu 0,43% (5,53% em 12 meses) e o IPCA-15 teve alta de 0,36% (5,40%), abaixo das expectativas. O Boletim Focus revisou para baixo a projeção do IPCA de 2024 (de 5,53% para 5,46%) e ajustou levemente as de 2026 (4,50%), 2027 (4,00%) e 2028 (3,85%).
O Ibovespa avançou 1,45% no mês, aos 137.027 pontos, acumulando alta de 13,92% no ano. O dólar subiu 0,72% no mês (R$ 5,72), mas segue com queda de 7,47% no ano, refletindo o forte fluxo externo. Os índices IMA-B também subiram: IMA-B 5 (+0,62%) e IMA-B (+1,70%).
Nas commodities, o petróleo Brent avançou 3,38% em maio, mesmo com recuo na última semana. O minério de ferro teve leve queda de 0,15%, marcando o quarto mês seguido de perdas. Na China, exportações superaram expectativas, apesar da desaceleração; inflação segue baixa e produção industrial surpreendeu positivamente. Na Europa, houve
adiamento do aumento de tarifas comerciais com os EUA para 9 de julho e indicadores mistos.
Informações Básicas
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Nota Importante
Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao Cotista pessoa física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) o Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.
