O primeiro semestre de 2025 marcou uma inflexão importante no comportamento do mercado de FIIs, com os fundos enfrentando maior dificuldade para captar recursos. O volume de emissões líquidas recuou frente ao mesmo período de 2024, refletindo o impacto direto de um ambiente macroeconômico mais desafiador. A elevação contínua da taxa Selic que alcançou 14,75% em maio, aumentou o custo de capital e reforçou o apelo relativo da renda fixa, tornando o cenário mais restritivo para novas ofertas.

Um dos exemplos mais evidentes dessa mudança está no segmento de lajes corporativas. Em 2024, os fundos de lajes representaram 9,1% do total captado no período, impulsionados por uma estratégia clara de reposicionamento de portfólio, com aquisições pontuais como as emissões do PVBI11 adquirindo novos ativos buscando maior eficiência e potencial de valorização. Já em 2025, essa participação caiu para apenas 1,8%. Apesar da vacância ainda elevada, o mercado voltou a registrar um volume mais expressivo de novas entregas a partir do segundo semestre de 2024, o que aumentou a pressão sobre os níveis de absorção e trouxe maior incerteza para o setor. Diante disso, os fundos de lajes entraram em 2025 com menor apetite para novas captações, concentrando esforços na consolidação dos portfólios adquiridos anteriormente e na busca por estabilização operacional.

No caso dos shoppings, a participação nas captações líquidas caiu de 32,5% em 2024 para 24,4% em 2025. Esse movimento acompanha o cenário macroeconômico: após um avanço entre 5,5% e 8% no comércio em 2024, o setor projeta uma desaceleração expressiva, com crescimento estimado entre 1,7% e 1,9% para 2025. O consumo ainda ocorre, mas em ritmo mais lento, repercutindo diretamente na perspectiva de renovação ou expansão dos ativos. Com a Selic em patamar elevado, reduz o ímpeto por novas emissões em parte dos fundos. Ainda assim, os FIIs de shopping continuam sendo o setor com maior volume de captação no ano, com a maior parte dos recursos destinada à aquisição de novos portfólios, como o XPML11 adquirindo um portfólio da SYN e o MALL11 com aquisição do Rio Anil Shopping, ou reforço estratégico em ativos existentes, melhorando a diversificação dos portfólios.

Já os FIIs de recebíveis mantiveram praticamente a mesma participação no total captado sendo 16,3% em 2024 contra 16,1% em 2025, refletindo a resiliência do segmento. A taxa de juros elevada continua favorecendo o carrego desses fundos, que seguem oferecendo retorno atrativo com volatilidade controlada. A estabilidade na participação, portanto, não indica perda de interesse, mas sim a manutenção de seu papel como uma alternativa relevante para geração de renda em um cenário de juros altos.

O segmento de renda urbana surpreendeu positivamente. Sua participação nas captações líquidas cresceu de 3,4% em 2024 para 10% em 2025, revelando um reposicionamento relevante na preferência dos investidores. A combinação de contratos atípicos de longo prazo e inquilinos resilientes, como grandes redes varejistas, logísticas ou corporativas, atraiu olhares ao setor. As emissões realizadas no período tiveram como principal finalidade o aumento do portfólio, com fundos aproveitando oportunidades para consolidar ativos em regiões urbanas estratégicas e com preferência para contratos de longo prazo e diversificação de seu portfólio.