RB Capital Desenvolvimento Residencial IV – FII (RBIR11)
O RB Capital Desenvolvimento Residencial IV é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, formado por uma única classe de cotas. O fundo tem por objetivo investir em (i) permutas físicas e financeiras de projetos residenciais; e (ii) adquirir participações societárias em SPE’s que desenvolvem empreendimentos imobiliários residenciais, localizados em diferentes regiões do Brasil.
Cotação de Mercado
Palavra da Gestão
Data de referência: Junho 2025
Para mais informações, confira na íntegra a Carta do Gestor.
Comentários da Gestora
O atual ciclo de política monetária no Brasil está longe do fim e isso tem reflexos cada vez mais diretos no cotidiano da economia real. Em sua última reunião, o Banco Central elevou a Selic para 15,00% ao ano, justificando a decisão com um cenário de inflação ainda elevada e expectativas desancoradas. Apesar de alguns sinais de moderação na atividade, o mercado de trabalho segue aquecido, e a inflação de serviços, especialmente, continua mostrando inércia.
O que antes era visto como um aperto temporário de juros, agora se consolida como uma política contracionista prolongada, necessária para corrigir desequilíbrios persistentes entre oferta e demanda. Isso afeta o crédito, o consumo, os investimentos e, especialmente, o mercado imobiliário.
Mesmo com a resiliência de setores menos sensíveis ao ciclo econômico, como a agropecuária, o restante da economia começa a sentir o peso dos juros altos. O mercado imobiliário, tradicionalmente dependente do crédito, é um dos primeiros a reagir. Famílias encontram mais dificuldade em financiar imóveis: as parcelas pesam mais no orçamento, os bancos apertam os critérios de concessão e o apetite do comprador diminui. A conversão de propostas em vendas vem caindo, e o índice de desistência tem aumentado.
Essa retração da demanda é um efeito direto da estratégia do Banco Central. Ao enxugar o consumo e encarecer o crédito, a autoridade monetária espera frear a inflação. No entanto, o efeito colateral é visível: a engrenagem do setor imobiliário começa a desacelerar. Os lançamentos perdem força, os estoques aumentam e o otimismo diminui. Não por acaso, os indicadores de confiança no setor estão mais baixos do que há um ano, mesmo com algum repique recente.
Para quem investe em ativos imobiliários — como fundos de papel ou de tijolo — o cenário exige cautela e visão de longo prazo. De um lado, os fundos atrelados a inflação ou CDI se beneficiam do nível elevado da taxa básica, protegendo parcialmente a renda do cotista. De outro, cresce o desafio de manter a qualidade da carteira, diante de um mercado mais seletivo e do risco de inadimplência aumentando entre os mutuários.
Já para os fundos que investem diretamente em imóveis, a equação é mais sensível. A pressão sobre os aluguéis, o possível aumento da vacância e a maior exigência por retorno — em um ambiente de juros altos — podem impactar tanto o valor patrimonial quanto a distribuição de rendimentos. É natural que os ativos mais expostos a contratos curtos, ou com menor poder de barganha, sofram mais neste ciclo.
Em resumo, o cenário traçado pelo Banco Central sinaliza que os juros permanecerão elevados por mais tempo e, com isso, o mercado imobiliário enfrentará uma travessia mais longa e mais desafiadora, ainda que os fundamentos estruturais do setor permaneçam sólidos.
Panorama Geral
O mercado brasileiro enfrenta um ambiente macroeconômico mais restritivo, resultado da continuidade do ciclo de aperto monetário conduzido pelo Banco Central. Em maio de 2025, o Copom decidiu elevar a taxa Selic em 0,50 ponto percentual, alcançando 14,75% ao ano. A medida busca controlar uma inflação persistente, especialmente no setor de serviços, e combater a desancoragem das expectativas, que se mantêm acima da meta.
Essa política monetária significativamente contracionista já começa a impactar setores sensíveis à oferta de crédito — em especial a construção civil. O mercado de crédito bancário mostra sinais evidentes de inflexão: as taxas de juros dos financiamentos imobiliários subiram cerca de 1,5 ponto percentual nos últimos 12 meses, alcançando patamares médios entre 12% e 13% ao ano, o que reduziu a capacidade de compra das famílias e tornou o funding mais caro para as incorporadoras.
De janeiro a maio de 2025, as concessões de crédito para o setor imobiliário registraram queda de aproximadamente 18% na comparação com o mesmo período do ano anterior. O recuo é ainda mais expressivo em linhas voltadas para empreendimentos de médio e alto padrão, em que bancos adotaram postura mais seletiva, com exigência de maior capital próprio, garantias adicionais e menor tolerância a riscos operacionais.
Nas empresas do setor, o reflexo é claro: há postergação de lançamentos e reavaliação de cronogramas de obras, principalmente em cidades onde o ritmo de vendas desacelerou. Estima-se que o volume de novos projetos protocolados junto às prefeituras caiu cerca de 22% no primeiro quadrimestre de 2025, refletindo o novo equilíbrio entre oferta, demanda e custo de capital.
Essa retração é consistente com a leitura do Copom, que reconhece uma moderação incipiente na atividade econômica, já visível em segmentos como crédito, mercado de trabalho e consumo. A autoridade monetária destaca que esse arrefecimento é parte necessária do processo de desinflação, uma vez que atua para reequilibrar a demanda agregada e permitir a convergência da inflação à meta.
Para investidores e cotistas de fundos imobiliários com exposição ao setor de desenvolvimento, o momento exige diligência redobrada. Projetos com funding 100% bancário ou alavancagem elevada estão sob maior pressão. Em contrapartida, ativos com boa velocidade de vendas, tíquete médio compatível com a demanda local e gestão disciplinada da estrutura de capital tendem a se destacar em meio à turbulência.
Informações Básicas
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Nota Importante
Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao Cotista pessoa física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) o Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.
