FII Caixa Agências (CXAG11)
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências foi constituído sob a forma de condomínio fechado e tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo, com foco na aquisição de ativos para gerar renda aos cotistas por meio de contratos de locação. Atualmente, sua carteira é composta por 32 agências bancárias, locadas à Caixa Econômica Federal na modalidade Sale and Leaseback, distribuídas nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Sul.
Cotação de Mercado
Palavra da Gestão
Data de referência: Abril 2025
Para mais informações, confira na íntegra a Carta do Gestor.
Panorama Geral
No mês de abril, seguimos com o acompanhamento das benfeitorias iniciais previstas contratualmente, cujas obras estão em andamento. As atividades seguem com as devidas interações técnicas junto à Caixa Econômica Federal e aos órgãos competentes, como prefeituras e Corpos de Bombeiros, com o objetivo de viabilizar a conclusão dos trabalhos nos imóveis.
Conforme publicado no Fato Relevante de 17/04/2025 (link), o Fundo celebrou contrato de compra e venda do imóvel Agência Frederico Westphalen/RS. A alienação do ativo foi realizada com ágio de 36,4% em relação ao último laudo de avaliação e de 35,1% sobre o custo histórico do imóvel.
No que tange ao imóvel de Itabira/MG, o ativo permanece temporariamente desocupado em razão de um sinistro ocorrido no terreno vizinho. O contrato de locação vigente possui natureza atípica, assegurando o recebimento regular dos aluguéis, independentemente da ocupação. Além disso, o imóvel está devidamente coberto por seguro patrimonial e contra perda de aluguel. A gestora segue atuando com foco na preservação do patrimônio do fundo, inclusive com ação judicial em andamento para garantir a segurança da propriedade e viabilizar o retorno do locatário no menor prazo possível.
A gestão permanece atenta à condução dos assuntos que envolvem o portfólio do Fundo e manterá os cotistas informados em caso de qualquer desenvolvimento relevante.
Principais Indicadores do Mês
Em 19 de maio foram distribuídos lucros, apurados segundo o regime de caixa, no valor total de R$ 1,46 milhão, ou R$ 0,70 por cota. A distribuição reflete um Dividend Yield anualizado de 11,67%, com base no fechamento de abr/25 (R$ 72,00 por cota).
A cota negociada no mercado secundário apresentou uma variação de +2,24% ao longo do mês de abril. O volume financeiro negociado ao longo do mês foi de R$ 1,9 milhão, representando um giro de 1,31% em relação ao percentual total das cotas.
O fundo fechou o mês cotado a R$ 150,5 milhões a mercado, que representa um deságio de 37,9% em relação ao seu valor patrimonial. Nestas condições o valor implícito dos imóveis é de R$ 2.579/m².
Breve Panorama Macroeconômico
Abril foi marcado por forte volatilidade nos mercados globais, com destaque para o aumento das tensões comerciais entre EUA, UE e China, após o anúncio de novas tarifas por parte do governo americano. Nos EUA, o PIB do 1º trimestre teve leve queda (-0,3% anualizado) e a confiança do consumidor recuou, refletindo maior cautela dos agentes econômicos. Apesar disso, dados de inflação seguiram em trajetória de queda, o que pode abrir espaço para cortes de juros pelo Fed. O dólar perdeu valor no mês e os índices acionários americanos oscilaram sem direção definida.
Na Europa, o BCE cortou os juros em 25 bps, enquanto na China os dados de comércio exterior surpreenderam positivamente nas exportações, embora a inflação ainda preocupasse. O petróleo recuou fortemente, fechando a US$ 61,06/barril (maior queda mensal desde 2021), e o minério de ferro caiu 3,16%, no terceiro mês consecutivo de perdas.
No Brasil, o fluxo de capital foi volátil, com oito pregões consecutivos de entrada de recursos estrangeiros e saldo negativo de R$ 133,56 milhões em abril, mas ainda positivo em R$ 10,5 bilhões no ano. A curva de juros fechou em todos os vértices, refletindo melhora nas expectativas para inflação e Selic. O IPCA de março subiu 0,56% (5,48% em 12 meses), ainda acima da meta do BC, mas o Boletim Focus indicou ligeira melhora nas projeções para 2024. A produção industrial e os dados do mercado de trabalho vieram fracos, mas o setor de serviços e a confiança do consumidor mostraram algum fôlego.
O Ibovespa subiu 3,69% no mês e acumula alta de 12,29% em 2024, beneficiado pelo fluxo externo e pela expectativa de corte de juros. O dólar caiu 0,50%, encerrando abril a R$ 5,68.
Informações Básicas
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Nota Importante
Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao Cotista pessoa física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) o Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.
