RB Capital TFO SITUS FII (RBTS11)
O RB Capital TFO Situs é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, formado por uma única classe de cotas. O fundo tem por objetivo investir em (i) permutas físicas e financeiras de projetos residenciais; e (ii) adquirir participações societárias em SPE’s que desenvolvem empreendimentos imobiliários residenciais, localizados em diferentes regiões do Brasil.
Palavra da Gestão
Data de referência: Fevereiro 2025
Para mais informações, confira na íntegra a Carta do Gestor no último relatório gerencial.
Panorama Geral
Em relação às vendas, o mês de fevereiro somou o total de 10.306 unidades comercializadas, volume 26,8% superior no comparativo às vendas de janeiro, por outro lado teve resultado 0,9% menor no comparativo com fev/25. Já em relação aos lançamentos, o mês de fevereiro apresentou o montante de 9.040 unidades, volume 117,8% maior em relação ao mês de janeiro, mas apresentou redução de 14,4% no comparativo com fev/25.
Em relação às zonas da cidade, a Zona Sul apresentou desempenho superior em lançamentos com 40% (3.576 unidades), vendas (36%, equivalente a 3.757 unidades), na oferta final (33% equivalente a 26.577 unidades) e VGV (37%,
equivalente a R$ 1,562 bilhão). A Zona Oeste, por sua vez liderou em VGO (R$ 22,663 bilhões) e a Zona Norte registrou maior VSO (14,2%).
O cenário macroeconômico global segue favorável aos mercados emergentes. Com o Federal Reserve encerrando seu ciclo de alta e o Banco Central Europeu em postura acomodatícia, o diferencial de juros reais do Brasil continua atraindo
fluxo de capital externo — contribuindo para a estabilidade cambial e a compressão do prêmio de risco doméstico. Esse ambiente de liquidez global reduz a volatilidade para ativos reais e reforça o apetite de investidores institucionais por
exposição ao mercado imobiliário brasileiro.
No plano doméstico, o Banco Central mantinha a Selic no pico de 15% ao ano ao final de fevereiro, com o mercado projetando o início do ciclo de cortes para março — expectativa reforçada pela própria ata do Copom, que sinalizou abertura para flexibilização caso a inflação siga sob controle. O consenso do boletim Focus apontava a taxa encerrando 2026 em torno de 12,5%, com o IPCA convergindo para 4,0% no ano. Para o setor imobiliário, essa trajetória é o principal catalisador do ciclo que se abre: os financiamentos habitacionais com recursos da poupança recuaram mais de 20% ao longo de 2025, pressionados pelo custo do crédito — e essa demanda represada tende a se liberar de forma acelerada conforme os juros caem.
O governo já havia reforçado esse movimento com medidas estruturais anunciadas no início do ano: injeção de R$ 35 bilhões no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo via liberação do compulsório, elevação do teto do SFH para R$ 2,25 milhões e criação de nova linha de financiamento para famílias com renda de até R$ 20 mil mensais. A CBIC projetava crescimento de 10% nas vendas de imóveis em 2026, mesmo com juros ainda em patamar restritivo — sinal de que a demanda estrutural sustenta o setor independentemente do ciclo monetário.
Essa demanda é respaldada por dados concretos: pesquisa da consultoria Brain aponta que 49% dos brasileiros pretendem adquirir um imóvel nos próximos 24 meses, o maior percentual já registrado pela série histórica. O interior do Estado de São Paulo ilustra bem a força desse movimento, com crescimento de 26% nas vendas de imóveis novos no primeiro semestre de 2025, segundo a Abrainc. O imóvel segue consolidado na cultura brasileira como reserva de valor, característica que persiste independentemente do ciclo econômico e sustenta a liquidez do mercado mesmo em períodos de maior restrição de crédito.
Do lado da oferta, o setor passava por uma reorganização que a gestão lê como janela de oportunidade. Algumas construtoras voltadas à classe média tradicional, pressionadas pela combinação de juros elevados e endividamento das famílias, reduziram exposição e colocaram empreendimentos à venda para recompor liquidez e reduzir alavancagem. Ativos bem localizados, com projetos aprovados e obras em andamento, chegaram ao mercado a preços que refletem a necessidade do vendedor — não o valor intrínseco do empreendimento em um ciclo normalizado de crédito.
Com a Selic na iminência de iniciar sua trajetória de queda, crédito habitacional prestes a se expandir, oferta reprimida e um conjunto robusto de medidas governamentais já anunciadas de suporte ao mercado, é previsto uma mudança de ciclo favorável para o mercado imobiliário.
Informações Básicas
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Nota Importante
Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao Cotista pessoa física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) o Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.
